Когато британският инвеститор в недвижими имоти Греъм Клемет купи McKay Securities през май, той имаше ясен план.
Той ще раздели активите на собственика на имоти в Обединеното кралство на две, ще сгъне портфолиото си от офиси в работно пространство, тръста за имоти, който управлява, и ще продаде склада си.
Но идеята му беше провалена.
„Имахме голям интерес [from buyers] През последните шест месеца или така. „Хората се върнаха и свалиха цените до нива, които не смятаме за разумни“, каза Климт, който все още притежава складове на стойност около £150 милиона. „Това е един вид препъващ се пазар на продавачи в момента.“
В световен мащаб собствениците на търговски имоти бяха обхванати през последните месеци от нарастващите разходи по заемите. Някои кредитори, които не са сигурни къде ще се установят цените и стойността на имотите, избират намаление.
Цялостното настроение в индустрията – което беше сравнително възходящо в началото на тази година – бързо се влоши, като някои високопоставени инвеститори сега предупреждават за недостиг на финансиране в части от сектора.
„Намираме се на пазар, близо до кредитна криза“, каза Раймундо Амабиле, глобален главен инвестиционен директор на PGIM Real Estate, подразделението на американския застраховател Prudential Financial, чийто фонд е един от най-големите инвеститори в САЩ и Франция. Германия и Обединеното кралство.
„Банките са замразени… в Милано, Лондон и т.н. все още има финансиране, но разходите са два до три пъти повече, отколкото бяха преди година.“
Ще има корекция
След като издържаха най-лошото от пандемията на Covid, която опразни магазини и офиси в Европа и Северна Америка, инвеститорите в търговски имоти бяха по-оптимистични, тъй като ограниченията се облекчиха тази година.
Но растящите цени на енергията и бързата инфлация означават, че разходите за заеми за недвижими имоти са скочили от началото на годината, оставяйки поредица от провалени сделки с недвижими имоти и ужасени наемодатели.
The Петгодишният суапов процент на Sonyaкойто кредиторите в Обединеното кралство използват за ценообразуване на заемите, се е увеличил четирикратно през последните 12 месеца до 5 процента.
Увеличението на лихвените проценти от страна на централната банка също направи търговските недвижими имоти по-малко привлекателни на относителна основа: след скок през септември 10-годишните държавни облигации на Обединеното кралство дадоха по-голяма доходност от недвижимите имоти за първи път от 2007 г., според MSCI, въпреки са по-малко опасни от офиси или магазини.
„Ще има корекция“, каза Марк Алън, ръководител на FTSE 100 компанията за недвижими имоти Landsec, един от тримата регистрирани наемодатели в Обединеното кралство, които докладват спад на оценката миналата седмица.
Миналия месец индексът на имотите MSCI UK – който проследява магазини, офиси и складове на стойност десетки милиарди лири – падна с рекордните 6,5 процента, надминавайки дори най-големите месечни спадове, които претърпя по време на финансовата криза от 2008 г. и Covid.
Алън каза, че няма да се изненада, ако стойностите паднат с 15-20 процента в някои области, изтривайки десетки милиарди паунда от сектора.
Сред най-изложените са офисите
Собствениците на офиси, които все още се борят с последиците от пандемията, са сред най-уязвимите.
Степента на заетост е половината от нивата в Обединеното кралство преди Covid, само 30 процента, според Remit Consulting. Офисните запаси в Англия падат до Най-бързата скорост 20 години, докато работодателите преоценяват, според анализ на данните за бизнес цените от адвокатска кантора Boodle Hatfield.
Разходите за разработка скочиха до небето. Собственик на голям офис в Лондон каза, че цената на дълга за финансиране на ново строителство се е повишила от 8% на 14% през последните два месеца.
„Целият капиталов пазар беше ударен“, казаха те, „но ипотечното финансиране е много по-лошо от всичко останало.“
Части от американския пазар са по-предизвикателни. Що се отнася до Амабиле от PGIM, той каза, че по-старите офиси с лоши екологични стандарти са най-изложени, особено след като повече служители избират да работят от вкъщи.
“Вторичният офис сектор в САЩ не е неинвестируем, но никой не иска да го финансира. Има убеждение, че това е блокиран актив”, каза той.
Той добави, че дори новите офиси могат да бъдат изложени на риск, тъй като съкращаването на работни места в технологичния сектор е намалило търсенето.
Когато дойде време за изплащане на заемите на старите офиси за рефинансиране, “ще видите, че стойностите падат толкова много, че освен ако кредитополучателят не може да вложи значителна сума собствен капитал, той ще трябва да върне ключовете, кредиторът ще изведете това на пазара на цена“, каза Джак Крийдън, съ-президент на практиката за недвижими имоти в Адвокатската кантора Ropes & Gray, чиито клиенти включват домове с частен капитал и семейни офиси, е „ужасно ниво“.
“[We] 20-30% от сегашния офис пазар може да бъде унищожен в Съединените щати. Никога повече няма да бъдат наети.”
Кредиторите се отдръпнаха
От страх да не изпишат заеми срещу офиси, магазини и складове с лош рейтинг, много кредитори се въздържат и подписват само най-сигурните заеми.
Ипотечното финансиране традиционно е доминирано от банки като Barclays, Lloyds и NatWest в Обединеното кралство и инвестиционни банки, включително JPMorgan, Morgan Stanley и Wells Fargo в САЩ, според Питър Косматос, главен изпълнителен директор на Съвета за финанси на търговски недвижими имоти в Европа.
Застрахователни компании като Aviva, Legal & General и Private Investors Blackstone и Starwood стават все по-активни в годините след финансовата криза. В Обединеното кралство застрахователните компании и други алтернативни фондове сега отпускат толкова общи заеми, колкото местните банки.
Тези, които все още са на пазара днес, ограничават фокуса си върху доверени клиенти.
„Повечето кредитори все още са отворени за бизнес, но това е много подходящ актив, правилният спонсор и правилната цена“, каза Косметос.
Джейсън Констабъл, ръководител на отдел „Недвижими имоти“ в Barclays Corporate Banking, каза: „Barclays е постоянен кредитор на пазара на имоти и ние ще продължим да поддържаме правилните транзакции за правилните клиенти, на базата на съотношението риск, за да отразим това. настоящите макроикономически условия.”
Алтернативните кредитори също се свиват.
„Това е просто задължение – не искаме да даваме заеми, докато не загубим реално пари“, каза изпълнителен директор на конкурентна банка.
Подобна е картината и в Съединените щати, според Creedon. Тъй като банките се опитват да намалят експозицията си към даден сектор, каза той, „кредиторите питат няколко клиенти дали биха искали да купят заеми срещу гишета за 90 цента за долар“.
Не толкова тежко, колкото през 2008 г
Въпреки спада, професионалистите в областта на търговските недвижими имоти търсят утеха в повтарящия се рефрен: Тази криза няма да бъде толкова тежка, колкото през 2008 г.
„Ние сме напълно погрешни, когато мислим за това, което виждаме днес през призма [financial crisis]каза Косметос. Той добави, че “тежкото кредитиране” от “хомогенни източници” е изложило както кредитополучателите, така и банките през 2008 г.
По-строгите регулации оттогава намалиха рисковете.
„Не бих казала, че има кредитна криза в момента или че има задаваща се криза“, каза Лиза Атънбъроу, ръководител на консултациите по дълга в Knight Frank Capital Advisory. „Дълговият пазар е на толкова различно място: имате банки, частни кредитори, застрахователни компании, чуждестранни инвеститори, дългови фондове – стотици от тях. [able to lend]. “
Друг е въпросът дали кредитополучателите могат да си позволят по-високите лихвени плащания.
Принудителните продажби досега не са рядкост. Но някои доставчици нямат лукса да стоят неподвижни.
„Виждате фондове, които са изправени пред обратно изкупуване и продажба на активи, и те са налични на атрактивни оценки“, каза Саймън Картър, ръководител на FTSE 100, собственик на имота, British Land.
Ник Сандерсън, главен финансов директор на фокусираната в Лондон разработка GPE, е нетърпелив купувач, търсещ сделки на стойност до £900 милиона.
Фондовете за имоти в Обединеното кралство продават активи дискретно, каза той: „Това не е пазар, на който поставяте нещата високо, широко и красиво“.
В крайна сметка кредитополучателите в САЩ и Европа ще бъдат изтласкани на пазара, тъй като техните ипотечни условия изтичат и те не могат да си позволят рефинансиране при много по-високи проценти.
Търговски ипотеки на стойност около £150 милиарда ще бъдат рефинансирани през следващите пет години в Обединеното кралство, според проучване на Bayes Business School.
Bayes изчисли, че може да има недостиг на финансиране между £27 млрд. и £37 млрд., когато тези заеми за рефинансиране дойдат в резултат на по-ниската оценка.
В САЩ Creedon прогнозира, че през следващата година ще има повече закъсали сделки.
„Връщаме се към „старото нормално.“ Последните 10 години са изключение [with] Безплатни пари и смешно ниски цени. В нов цикъл ли сме? Той каза да.
Допълнителен репортаж от Сидхарт Венкатара Макришнан и Ема Дънкли в Лондон